不良房贷增至19亿纽币，七种方法帮你渡过难关

新西兰中文先驱 Sophie 编译   更高的利率和急剧的经济衰退给一些房主的预算带来了压力。

虽然整体住房贷款压力似乎仍然很低，但它正在加剧。

储备银行的数据显示，4月份有19.01亿纽币的“不良”住房贷款，比上年增长7.8%。这包括逾期至少90天的贷款，以及被视为受损的贷款。

不良贷款率已从2023年4月的0.3%上升到0.5%。

如果你担心还款问题，可以考虑以下七种选择：

 

只付利息

转换为只付利息的贷款可以降低还款金额。

具体能少付多少取决于你已还款的时间，因为一开始大部分的还款都是利息。

例如，假设你刚开始有一笔50万纽币、利率为7%的房贷，你可能每周需要还770纽币的本金和利息。如果转为只付利息，还款金额可减少到673纽币。

在此期间，你所欠的本金不会减少。

虽然比新冠疫情高峰有所下降，但最近几个季度，现有的只付利息的贷款金额有所增加，达到591.9亿纽币。

Corelogic首席房地产经济学家Kelvin Davidson表示，这可能反映出人们有支付压力。近年来，投资者的利息减免被取消意味着他们选择只付利息的动机较小。

银行通常会限制你只支付利息的时间，通常不会延长贷款期限。因此，如果你的贷款期限为25年，其中5年只付利息，你可能会发现剩下的20年要以更高的利率偿还本金。

这需要与银行或房贷顾问详细讨论。

 

重组贷款

另一种选择可能是将你的贷款重组为较长期限。

假设你有一笔25年期的房贷，已经还了10年，将其重组为新的20年期贷款可以减少还款金额。或者，如果你有一笔新的在25年内偿还的贷款，可以要求重组为30年期。

一笔60万纽币的贷款，30年期每周需还约921纽币，而20年期则需还1073纽币。

但请注意，这可能是一个代价高昂的选择。

在这种情况下，你可能要支付高额的利息——根据Sorted的抵押贷款计算器，60万纽币的贷款在20年内需支付约51.5万纽币的利息，而在30年内支付的利息将超过83万纽币。

Edge Mortgages的Glen McLeod表示，这是他与客户讨论的一个选项，前提是他们能够承担新的还款。“这可能包括债务整合。”

 

还款假期

你有时可以申请还款假期，这意味着你在一段时间内无需还款。但这可能是一个昂贵的假期，因为利息仍会累计。一旦重新开始还款，你要么需要延长还款期限，要么需要增加每月的还款额。

如果你不确定自己能否在抵押贷款假期结束后恢复还款，最好考虑其他选择。否则，你可能会欠更多的钱，仍然处于同样的紧张状态。

 

出售和租赁

完全退出房地产市场可能是一种选择，但这也可能代价高昂。

如果你的房产自购买以来价值下降，出售可能不会给你带来预期的资金，而且可能会使你更难为未来的购买凑齐首付。

你可能还需要支付房地产中介的佣金和法律费用。

许多人想象自己在房市外观望一段时间，存够钱再买，但很难准确把握市场走势。

通常我们不知道价格是否真的在上涨——到那时，你可能已经错过了机会。

Davidson说：“风险在于，你无法重返市场，因为在此期间，价格会回升，你会被排除在外。”

他说，信贷条件也可能发生变化，使人们更难再次获得抵押贷款。

但他表示，租金通常比房贷还款便宜，租房可以节省开支。“房价可能会下跌，你也没有太大损失。最终，这取决于个人。但如果你已经进入了房市，选择租房是一个很难的决定。这可能不是一个选择。”

他说，人们可以考虑买一套更小的房产或搬到更便宜的地区。“至少你仍然有房产，还在房市里。”

 

搬出去租房子

另一种选择是搬出房子一段时间，然后把它租出去。

随着利息减免的回归，你的房贷利息还款可以抵消租金收入，从而减少交税。

但是，除非你能找到一个非常便宜或免费出租的地方，否则这种方式通常不会省钱。

例如，如果你在奥克兰Glenfield的一栋房子上有60万纽币的住房贷款，利率为7%，你可能每周要还921纽币。根据租赁服务的数据，市场租金中位数为675纽币。还有其他固定成本，如必须支付的地税。

另一种选择可能是找一个寄宿生，或者只出租你房子的一部分。

 

反向抵押

这通常是老年房主的选择。

根据你的情况，可以考虑将房贷转换为反向抵押贷款。

反向抵押贷款是以房屋净值（即房屋价值减去现有贷款部分）作为抵押进行借款。

你可以一次性或以持续支付的方式收到款项，但在房屋出售之前无需还款。

通常，这适用于无贷款的房主，但如果你有少量贷款，也可以通过反向抵押贷款来清偿。

因为你无需还款，欠款会随着利息的累积而增加。

大多数反向抵押贷款都有“无负资产保证”，这意味着在房屋出售时，你不会欠超过房屋实际价值的款项。

你通常也有权想住多久就住多久。

你也可以考虑权益保护的选项，这可以保证部分房产价值不会因反向抵押贷款而被侵蚀，以便未来留给继承人。

在这方面获得独立的建议很重要。

 

基于困难的申请

当借款人因意外变故而无法还款时，银行有义务考虑其提出的援助申请。

如果你非常担心无法履行义务，首先应联系银行的财务困难团队。

他们可能会想要你的财务状况、就业和收入以及发生变故的证明。

他们可能提供的解决方案各不相同，但通常是合并贷款、延迟还款或提供替代贷款安排。

Davidson表示，到目前为止，住房压力水平似乎很低。“压力可能会到来，但我们目前还没有明显看到。”