CV估值大洗牌：谁在地税中“躺赢”？谁又被重锤？有地区CV竟涨38%！

By 新西兰中文先驱网· 2025年06月09日 22:00

新西兰中文先驱网 Kenny 综合报道 奥克兰市议会本周公布了自2021年以来的首次CV重估结果，涵盖了63万套住宅、商业和休闲类物业。

数据显示，自上一次估值以来，奥克兰地区的平均住宅价格下降了9%，但这一变化在不同区域之间表现出显著差异，直接影响着各地业主的地税账单。

靠近市中心的地区CV普遍下跌幅度较大，例如Mt Albert、Mt Eden、Avondale、Ponsonby、Herne Bay、One Tree Hill、Royal Oak和Onehunga等地，CV估值下跌了约14%。这些地区的业主所需缴纳的地税可能会低于市议会设定的5.8%平均增幅。

相对而言，远郊地区如Hibiscus Coast、Albany、Hobsonville、Greenhithe，以及Rodney和Franklin部分住宅区的房价跌幅较小，甚至出现了上涨。例如，Rodney地区的CV保持稳定，大堡礁岛（Great Barrier Island）上的800套房产平均CV更是上涨了38%。此外，南区的Whitford上涨了4.3%，Kaukapakapa上涨了2.5%，Pinehill上涨了0.4%，Helensville上涨了0.1%。

新开发密集地区则是呈现CV大幅跳水的趋势，如Glen Innes、Point England和Panmure等地。这些地区的地块面积大、具备再开发潜力，开发热潮的退去也导致CV下跌约18.5%。Māngere、Henderson、Massey等地也因再开发潜力下降而出现估值走低。

Oratia的房价下跌达20.4%，而激流岛（Waiheke Island）更是下降了27.7%。聊可安慰的是，这些地区的业主有望迎来地税减少，但仍须视其房价变化相较9%的平均跌幅而定。

下表是奥克兰CV跌幅最大的部分地区：

新估值的数据截至2024年5月，反映了自2021年市场高点以来的变化。市议会首席财务官Ross Tucker解释，地税的分摊方式依据CV变化而定。若具体房产跌幅低于9%的平均水平，地税账单将随之上涨；反之则减少。此次估值并未影响市议会的整体税收金额，只用于在该既定税收总额下的公平分配。2024/25财年的地税总涨幅为5.8%，即一套平均价值129万纽币的住宅将被征收4069纽币的年度账单，较去年增长223纽币。

CV并非用于贷款或保险，而是服务于地税分摊。然而对于热衷于房地产交易的人来说，CV仍具有参考意义。部分实际案例也印证了CV与市场交易价格之间的关系。例如Oratia区Shaw Road 103号房产，其估值从152万纽币降至115万纽币，并在2024年6月以105万纽币售出；而北区Wellsford的Armitage Road 36号房产，估值从56万纽币上升至77万纽币，2025年2月成交价为79万纽币。可以说CV比较准确的捕捉到了房地产市场在不同经济周期的估值变动情况。

而对于2023年遭受气旋Gabrielle等极端天气破坏的地区，CV结果表现不一。在受损严重的Muriwai，房价上涨了12%；而Sandringham和Henderson的房价则分别下跌了16%和10%。Tucker表示，这些差异难以一概而论，需结合具体情况分析。

业主如果对市议会的最新CV有异议，可从今天起至7月25日期间提出申诉。