奥克兰买房出租，每周只能赚1纽币？住宅投资回报的真相来了！

新西兰中文先驱网 Kenny 综合报道  今年第一季度，新西兰住宅投资房的租金回报和现金收入情况有所改善，不过整体水平在很多地区还是不太理想。

Interest.co.nz整理了全国主要城市三种常见房型——三居室住宅、一卧和二卧公寓的租金收益率。这些数据是根据新西兰房地产协会公布的房价下四分之一水平，加上同类房产的租金中位数来估算的。同时，网站还计算了租金收入扣掉贷款后，房东每周能剩（或亏）多少钱。

和去年第四季度比起来，今年年初这三种房型的租金回报都有小幅上升，现金流也比之前好了一些。比如三居室住宅的全国平均租金收益率从5.6%升到了5.9%；两居室公寓从6.7%升到7.2%；一居室公寓则从8.7%升到9.2%。

为什么会涨？主要是因为房价在年初稍微跌了一些，同时租金也涨了一些。三居室和两居室的房价变便宜了，租金反而每周涨了15到20纽币左右。现金方面，全国范围来看，三居室住房每周还能多留129纽币，比上季度多出55纽币。两居室公寓每周净收入也涨到了202纽币，一居室公寓更是涨到227纽币。

还有一个原因是贷款利率在下降。平均贷款利率从去年第四季度的5.61%降到了今年第一季度的5.05%。所以整体来看，投资回报比上一季度强了一些。

数字虽然比之前好看了一点，但仍然不算高。以奥克兰为例，这里是全国最大的租房市场，光今年第一季度，政府就收到了超过16000份租房押金记录。但除了Manurewa-Papakura地区外，其他所有区的三居室租金回报都不到5%，其中还有三个区连4%都不到。绝大多数区的三居室出租房都是负的现金流，Manukau也只勉强持平，每周只剩下1纽币；Manurewa-Papakura相对好一些，每周能剩38纽币。

需要注意的是，这里说的“每周剩多少钱”还只是毛收入，并没有扣掉地税、保险、维修、物业管理费或者房子空租时的损失。如果把这些算进去，亏本的投资房可能会更多。

这一现象的根本原因在于，过去几年内许多住宅投资行为受到资本收益预期的驱动。许多投资者甘愿承受短期现金亏损，希望通过几年后的房产转售获利。然而，当前房价增值趋缓，导致不少投资者陷入负现金流和潜在资本损失之间的双重困境。

虽然第一季度的数据看起来稍微好了一点，但未来的走势依然不明朗。如果贷款利率继续降，房东的现金流可能会再改善一些。但现在很多地方房源太多，租金开始走低，空置的情况可能越来越常见。而且像地税、保险和维修这些成本，短期内几乎不可能下降。对于投资者来说，这些都需要仔细考虑。

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