慎买！奥克兰这些海景房位置特别好，只卖几万纽币，别被忽悠了！
By 新西兰中文先驱网· 2024年11月19日 04:45
转自新西兰中文先驱公众号（ID:Chinese_Herald）
这些市中心的公寓坐拥城市便利，可俯瞰奥克兰Waitematā海港的美景。
但是，为什么它们的售价低至10万纽币以下，却没有人抢着买？
根据2024年1月Quotable Value公布的信息，现在整个奥克兰地区的平均房价在129万纽币左右。
奥克兰房市的淘金者可能已经注意到这些非常便宜的公寓，有的挂牌价低至3.5万纽币！到了捡便宜的时候了吗？
例如，一套位于市中心Beach Rd上的精致一居室公寓，面积为45平方米，可以俯瞰Rangitoto岛，并拥有游泳池和网球场等共享设施，挂牌价仅为5.5万纽币。
同一条路上另一套相似面积的公寓售价却高达42.9万纽币。
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那么，问题出在哪里？
这些“便宜”的公寓是租赁产权（leasehold）房产，这意味着买家只拥有建筑物的所有权，而不包括土地的所有权。
Barfoot and Thompson房地产经纪人Luke Shi最近以6.9万纽币的价格出售了一套位于Princes Wharf的公寓。
他表示，虽然初始投资看起来便宜，但租赁产权房产长期成本较高，因为其年度支出较大。
这些费用通常包括地税、运营费用（OPEX，涵盖建筑维护和保险等）以及地租（ground rent）。
由于新西兰地价不断上涨，买家应该预计地租也会随之增加。
“持续支出的成本非常高，因为地租完全超出你的控制范围。”Shi说。
不过，有些租赁产权房产附有条款，限制了地租每年上涨的百分比。
Ray White房地产中介Gabriela Galateanu正在出售一套现代化的、近期翻新的一居室公寓，卖方愿意接受7.9万纽币以上的报价。
这套面积57平方米的Princes Wharf公寓当前的年度支出包括1870纽币的地税、11237纽币的运营费用以及26793纽币的地租，总计约3.9万纽币（相当于每周767纽币），租约在2095年到期。
Galateanu表示，买家通常愿意接受较高的年度支出，因为初始投资较低。
但她补充说，租约到期后不一定会续约，这需要由租户和土地所有者重新协商。
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地租可能大幅上涨
根据Corelogic研究负责人Nick Goodall的数据，从2017年到2021年，奥克兰住宅物业的市议会估值中位数土地价值从60.5万纽币增长至80万纽币，尽管之后可能有所下降。
City Sales公司经纪人Scott Dunn说，部分奥克兰市中心公寓的地租可能会超过业主收入增长速度，甚至超过投资者出租这些公寓的租金收入。
例如，在Beach Road的Scene 3区块内，一套两居室公寓当前的年地租为24780纽币。
上一次审查时，位于Dockside Lane的The Docks区块地租从每年772807纽币跃升至162.5万纽币。
“七年内，地租可能再次翻倍，这将对一些人造成毁灭性影响。”Dunn说。他指出，许多公寓此前作为投资物业运营良好，但情况可能会发生变化。
“我认为这次地租审查将是最具挑战性的一次。我感觉，对于很多物业来说，地租可能会高到租金收入无法覆盖的程度。”
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谁适合买这种房子？
租赁产权房产通常位于黄金地段，对住在市中心之外但需要在市中心有落脚处的人具有吸引力。
房主可以在自己不使用公寓时将其出租，以分摊部分支出。
这类房产也受到投资者或想以较低成本缩小居住规模的退休人士的欢迎。
不过，Shi和Galateanu都不建议首次购房者购买租赁产权房产，除非买家能够全款支付，因为银行通常不愿为租赁产权房产提供贷款。
“我们接到了许多首次购房者的咨询，但必须向他们解释，由于高额支出，买这种房子并不太现实。”Galateanu说道。
如果你正打算买房，
你会买这种“便宜的”公寓吗？
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