房地产全死了，新西兰经济还活着：这可能吗？

新西兰中文先驱网 综合报道  价值1.6万亿纽币的新西兰房地产市场正陷入泥泞般的停滞。

自2021年底泡沫破裂以来，房价几乎没有变动。这一现象究竟是经济复苏乏力的结果，还是造成经济疲软的根源，目前尚缺乏定论。

REINZ房价指数在2023年初触底后虽略有反弹，但势头很快减弱。尽管两年期掉期利率下降了170个基点，截至今年6月的最近一年，REINZ房价指数仅上涨了0.3%。

与此同时，经济活动依然羸弱。2024年中期GDP急剧收缩，虽然第四季度和今年第一季度有所反弹，但第二季度可能再次陷入下行。储备银行预测GDP将下降0.3%。

Kiwibank首席经济学家Jarrod Kerr在一份报告中表示，若要实现乐观的增长预测，可能需要进一步下调官方现金利率以刺激住房需求。然而，这一观点让住房部长Chris Bishop不舒服。他对Interest.co.nz表示：“别试图把经济增长建立在房价上涨的基础上。这种想法是本届政府要努力打破的新西兰经济逻辑。”

然而经济与房地产市场之间的相互作用，从来是个“先有鸡还是先有蛋”的问题。房地产对经济的影响巨大，占年度GDP的15%，也是家庭财富的主要来源，占了所有家庭资产的半壁江山。房市低迷不仅抑制家庭支出，还会打击建筑业和相关就业，加剧经济下行。反之，虽然房价上涨能拉动部分经济活动，但其刺激效应远小于房价下跌带来的负面影响。

房价疲软还会削弱小企业信心。因为银行贷款普遍以住宅房产作为抵押，资产缩水直接影响贷款能力。大多数经济学家不鼓励房价暴涨，但普遍认为没有房价的上涨作为推手，经济复苏将更加艰难。

Kerr坦言：“房价上涨对经济增长有显著支撑作用。”Kiwibank预测2026年房价将上涨5%至7%。但他们也承认曾对今年做出类似预测，最终未能实现。

储备银行预计今年房价将上涨约2.5%，并已将全年GDP增长预期从1.4%下调至0.9%。

在疫情前的五年里，新西兰房价年均上涨约8%，2020年疫情后经济刺激政策推动年涨幅一度达30%。但繁荣之后是剧烈的回调，如今储备银行预测，房价年增幅将于2026年达到5%的高点后回落，未来稳定在4.2%左右。

BNZ首席经济学家Mike Jones指出，目前尚无法判断究竟是房地产市场拖累经济复苏，还是经济疲软抑制房价上涨。“我倾向于认为，两者之间有明显的双向因果关系。”他在电子邮件中写道，“正如所有资产周期一样，房价上涨会带来财富效应，进而刺激消费、投资、建房等多个领域的经济活动。但目前这种关系也在发生逆转。”

Jones指出，不少潜在购房者因担忧失业或对经济前景缺乏信心，选择观望而非承担高额房贷；特别是在看到上一波高位买入者受困之后，买房更是变成了可押后的事情。

虽然利率下调促成了更多交易，但在库存消化完之前，房价难以出现明显上涨。“从可负担能力角度看，这未必是坏事，但‘轻住房’的经济复苏注定会比以往更慢。”

根据经济咨询公司Infometrics的预测，无论房价走势如何，新西兰的经济复苏都将表现出显著的不均衡性。最新预测显示，到2026年下半年，农产品出口将成为拉动GDP增长反弹至2%的关键动力。

Infometrics首席预测员Gareth Kiernan表示，他认同Chris Bishop的判断，认为目前高企的房价难以再引领经济反弹。他说长期以来，住房不可负担被视为新西兰多个社会问题的根源，包括健康状况不佳、教育水平落后、劳动力技能不足以及生产率增长缓慢。

不过Kiernan指出，这对建筑业而言仍然是坏消息。该行业发展过热，若住房需求趋于结构性减弱，建筑行业将迎来漫长的凛冬。他表示，政府曾承诺在2026年大选前加大基础设施建设力度，但“言辞与现实之间的差距显著”。

Infometrics预测，来五年新西兰的年均经济增长率将达到2.1%，企业最近几年面临的困境将有所改善。但Kiernan提醒，全国人均GDP要到2027年下半年才能回到2022年的峰值。

“事实是，2022年经济严重过热，因此无法指望短期内恢复到当时的活动水平，”他说。

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