卖家预期不断下降，房产投资者需求腰斩后靠自住房买家能撑起当下新西兰房市吗？

本文来源：NZ每日财经

新西兰房地产网站 TradeMe Property 的平均要价在 5 月份连续第二个月下降，这表明卖家对其价格预期变得更加现实。

5 月份新西兰全国平均房屋要价较 4 月份下降 2.3%。

当月跌幅最大的是霍克斯湾地区，平均要价当月下降了 3.7％，而吉斯伯恩是唯一一个录得上涨的地区，上涨了 5.2％。

在主要中心地区，奥克兰的房屋要价当月下跌 2.3%，惠灵顿下跌 2.0%，坎特伯雷下跌 0.2%，奥塔哥下跌 3.2%。

Trade Me 发言人 Casey Wilde 表示，买家变得更加谨慎，房产在市场上停留的时间更长。

“5 月份（TradeMe 房地产网站）的平均待租天数增加到了 68 天，比 4 月份增加了 6 天。”

她说：“当房产在市场上停留的时间较长时，我们通常会看到卖家开始调整他们的预期和要价。”

而月初 Realestate 网站的数据也呈现相同的景象，该网站上的新西兰全国平均要价从 2 月份的 927,312 纽币连续三个月下跌，目前已降至 859,301 纽币。5 月份的平均要价与去年 5 月相比下降了 13,757 纽币，与 2022 年 1 月的历史高点 994,885 纽币相比下降了 135,584 纽币（-13.6％）。

5 月底 Realestate.co.nz 上待售住宅房产数量为 32,598 套，虽然低于 4 月底的 33,815 套。但也大幅高于去年五月底的库存水平（+22%）。相当于 2015 年左右的库存水平，处于近 10 年来的高位水平。

房产要价下降无疑和市场当下的需求有很大关系，特别是房产投资者当下的需求极度疲软。

interest 最新研究揭示了住宅地产为何不再受到投资者的青睐，而最有可能的罪魁祸首是负现金流。 

新西兰储备银行的数据显示，批准给住宅物业投资者的抵押贷款数量已从 2016 年年中的每月近 7000 笔下降到今年 3 、4 月份的每月 2000 笔左右。即使较 2021 年末的 5000 笔也已经大幅腰斩。

这表明房产投资者活动已经严重萎缩。interest 的指示性收益率表的新功能显示，指示性租金收益率已变得如此之低，以至于如果以目前的下四分位价格购买，许多租赁物业将产生严重的负现金流。

收益率表显示了如果以今年第一季度新西兰房地产协会公布的下四分位价格购买，并以各地区同类房产的平均租金出租，全国所有主要城市地区的三居室房屋以及一居室和两居室公寓或单元房可实现的总租金收益率。 

指示性收益表现已添加新的现金流数字。该数字显示投资者在支付同一房产的抵押贷款后将剩下多少现金，假设该房产以 40% 的定金购买，抵押贷款为下四分位购买价的 60%。

例如在汉密尔顿市，一套三居室的房屋以 REINZ 第一季度下四分位数价格 629,500 纽币购买，按照三居室房屋的平均租金 600 纽币/周出租，其总租金收益率为 5%。

如果该房产以 40% 的定金购买，则 60% 抵押贷款的还款额将为每周 666 纽币，比每周收到的租金多 66 纽币。（抵押贷款计算为 20 年贷款期限，利率为 6.83%，这是主要银行在 2024 年第一季度提供的两年期固定利率的平均值）。

在支付完抵押贷款后，投资者每周将自掏腰包 66 纽币，这还不包括空置费、保险费、地税、维修费和房东可能面临的任何其他费用。

因此，粗略来看房产投资者市场存在严重的现金流问题。

同样的计算方法适用于汉密尔顿的两居室公寓，每周的现金流为负 27 纽币。一居室公寓在支付抵押贷款后每周可获得 26 纽币的现金盈余，但在支付地税和保险等支出后，这也可能成为损失。

这些数字还显示，以目前的价格/租金/利率，全国大部分地区的传统三居室房屋很难实现正现金流。

尽管一居室和两居室单元/公寓的回报率更高，但通常最多也只能算是微不足道。（下表中一居室和两居室公寓/单元的字段为空白，因为该季度售出或出租的数量太少，无法提供可靠的数字）。

传统上，住宅物业被视为提供可靠收入来源的一种方式。但这些数字表明，这种日子已经一去不复返，近年来，主要动机是资本收益的前景，投资者变成了投机者。

随着资本收益也成为遥远的记忆，目前市场上的住宅物业投资似乎越来越有可能带来两全其负的结果——潜在的资本损失和负现金流。

因为假如现金流会负或者投资者需要承受巨大的利率成本和持有成本，在房市再一次大涨仍然高度不确定且遥遥无期的情况下，很可能这些巨大的成本将大幅侵蚀投资者最终的资本收益。（因为资本收益不但要考虑买价和卖价，更要考虑这其中数年的现金流亏损）

为了使住宅物业重新成为可靠且有价值的收入来源，需要发生以下几种情况：

 - 价格大幅下跌，或

 - 租金大幅上涨，或

 - 抵押贷款利率大幅下降，或三者混合。

房产投资者市场比自住房买价的公式更为简单，且更加理性，简单的数字加减便会决定等式另一端投资者的买卖心态。而以投资者为主要受众群体的房产在当下这个房源充足的市场注定会遭遇更疲软的需求。

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