2.4亿纽币“吞金兽”：新西兰最大漏水项目被法院接管整改

新西兰中文先驱网 综合报道   奥克兰一处公寓楼因严重延误和成本严重超支，成为新西兰最大的漏水建筑，目前已由法院委任管理人员接管。

位于Mount Albert/Sandringham一带的St Lukes Garden Apartments由17栋楼组成，共285个单元，于2003年至2011年间陆续建成。该公寓最早在2014年就被发现存在严重防水性能缺陷，如今被认为是全国规模最大的漏水维修项目，预计修复费用高达2.4亿纽币。

公寓业主近日被告知，单靠现有的物业管理费已不足以支撑剩余的修复工程，因此需要引入外部资金。为此，法院已经委任管理人员接管修复项目的资金和执行管理。

尽管这一举措在业主层面似乎获得了广泛支持，但也有人对现实压力感到绝望。一位业主表示，自己和其他住户“过去12年来一直饱受这场风波折磨”，“难以置信我们经历了什么，现在仍在经历什么，我们面临着失去一切的风险”。

早在2014年，业主就就漏水及建筑缺陷问题提起民事诉讼。2019年，市议会参与了一项价值数千万纽币的和解协议，由此筹得的资金用于启动同年开工的维修工程。和解达成时的修复工程预算为8500万纽币，工期约四年，由该公寓的业主委员会负责具体管理。

然而，随着时间推移，工程不断出现新问题、进度拖延，成本也一再膨胀。

今年7月业主委员会在发给业主的一封信中指出，由于“修复计划的完成进度严重滞后，且预计成本已大幅超出原预算”，高等法院已指定德勤会计师事务所的合伙人作为管理人。德勤管理人Robert Campbell在信中写道，他们获悉，仅依靠物业费无法再承担项目资金，必须寻求外部融资。

“鉴于项目规模庞大，且需尽可能降低进一步延误和复杂化的风险，业主委员会及其大多数业主认为，委任管理人符合他们的最佳利益。”

作为被法院授权的管理人，德勤团队被授予查阅所有与维修计划相关记录的权限，包括对业主征收的各类费用、追缴欠款及强制执行的记录。管理人必须定期向法院和业主汇报修复项目的最新进展情况，包括款项支付、强制执行措施、外部融资安排以及对各类债权人义务的履行情况。

德勤方面表示，他们目前正着手全面了解整改计划本身以及业主委员会的财务状况，“我们的首要任务是采取措施，确保整改工作顺利进行，不再延误”。

在今年7月作出的判决中，法官Rebecca Edwards批准了任命管理人的申请，并在判决书中表示，鉴于“本案的特殊情况”，她认为此举是必要且合理的。她列举了造成修复工程延误的多个“不可预见因素”：包括此前未发现的建筑缺陷、复杂的施工设计难题、新冠疫情期间的各项限制措施，以及结构安全、抗震性能与规范合规等方面的额外问题。

判决书指出，原本分为三个阶段的修复工程，目前仅第一阶段完工，但比最初计划晚了两年。第二阶段原计划在2026年3月完成，比最初时间表推迟了三年，剩余工程则预计要到2027年才能收尾。

与此同时，修复成本也“呈指数级增长”，最新估算总额已高达2.4亿纽币。判决书援引提交法庭的宣誓证词称，此修复项目“是新西兰同类项目中规模最大的”。和解资金只能覆盖部分费用，其余差额需由业主通过持续缴纳物业管理费来弥补。由于一部分业主无力承担不断增加的工程费用，业主委员会和物业管理公司不得不探索通过贷款等方式筹措资金，以控制项目资金风险并减少进一步延误。

判决书显示，在去年举行的一次特别会议上，业主们以压倒性多数投票支持由业主委员会申请任命管理人。Edwards法官指出，虽然在许多案例中，“物业管理公司运作失灵”是任命管理人的最常见原因，但本案情况有所不同：St Lukes Garden Apartments的业主委员会“迄今为止在管理修复项目方面做得非常出色”。然而，业主委员会也清楚认识到，仅凭现有资源难以应对最后阶段庞大而复杂的资金需求，因此主动认为需要引入拥有专业知识和金融经验的管理人来帮助获得更多资金。资金短缺被视为项目能否按时完成的最大风险。

Edwards法官最终批准任命管理人的主要理由，是业主们多年来一直承受不断上涨的成本和工期延误，如果没有外部资金支持，他们已经无力承担剩余工程费用。“涉及的金额巨大，而且需要确保未来的资金才能在预算内按时完成维修，这使得修复项目最后阶段的管理变得复杂。在修复项目的关键阶段，任命管理人符合所有业主的最佳利益。”

业主和买家协会首席执行官Roger Levie表示，这是新西兰首次在业主委员会运作正常的情况下，由法院任命管理人接管修复项目。他形容这一结果对业主来说是“好消息”，有望为他们带来更高程度的确定性。

Levie认为，这意味着今后将由专业团队全面接手项目管理，而不再只是依靠八位业主志愿组成的委员会在业余时间“兼职”承担如此庞大且高度专业化的工程管理任务，“他们并不一定具备管理这种规模和复杂度项目所需要的全部专业能力”。

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