在新西兰，真的可以一分钱不掏就买房吗？

新西兰中文先驱网 居安 综合报道  现在真的存在“零现金买房”吗？

为买房攒首付，往往让人望而生畏。那么，是否真的可以在没有任何现金的情况下购置房产？

GV Mortgages董事兼财务顾问Gareth Veale表示，首次购房者确实有可能在不动用自己现金的情况下凑出首付，但前提条件并不少。

其中一种方式，是首付来源于KiwiSaver、他人赠与的资金，或父母名下房产的净值。

自2013年10月起，新西兰实施了高贷款价值比（LVR）限制。LVR指的是银行贷款金额与抵押房产价值之间的比例。一般来说，自住买家需要20%的首付，投资者则需要30%。

Veale表示：“一个完全没有首付、没有现金储蓄、KiwiSaver里也没有钱的人，基本上是不具备银行贷款条件的。”

不过，针对首次购房者，尤其是购买新建房屋，也存在10%首付的选择；而通过政府的First Home Loan计划购房，最低只需要5%的首付。

Veale说：“当你的首付或净值低于20%时，首付中必须有一部分来自真实储蓄。”他补充说，在5%首付的情况下，KiwiSaver可以被计入真实储蓄。

而在KāingaOra的First Home Loan计划下，“实际上并不需要任何真实储蓄，首付可以100%来自他人赠与。”Veale说。

“但我要强调的是，一个既没有首付、也没有现金储蓄、KiwiSaver里也没有钱的人，通常还是不具备银行贷款条件的，而且往往在其他方面也不符合要求。”

例如，一名没有孩子的单身购房者，如果年收入超过95,000纽币，就不符合First Home Loan计划的条件；夫妻合计收入上限则为150,000纽币。

Veale表示，他见过该计划成功帮助一些新西兰移民购房。这些人通过自身职业获得居民身份，并且有一年以上稳定工作。尽管他们没有存款，但通过家人赠与的资金凑齐了5%的首付。

他还指出，收入上限会直接影响购房地点，因为它限制了可借贷金额。

比如在奥克兰，根据相关条件，一对夫妻很难借到超过75万纽币的贷款，而“这在当地基本买不到什么好房”。但在他所在的基督城，价格更低的房产选择要多得多。

另一种无需现金购买首套房的方式，是用父母或家人的房产作为抵押。理论上，只要净值充足，买家可以借到房价的100%。

不过，Veale表示，与其为子女做贷款担保，不如父母自己加贷后直接提供首付来得更简单。在父母支持、再加上两份KiwiSaver账户的情况下，凑出10%的首付是完全可行的。

“比如你在一份还不错的工作中缴纳KiwiSaver五年，可能每个人账户里有3万到4万纽币，再加上一点家庭补贴或储蓄，一下子就有10万纽币，这正好是100万房价的10%。”

位于Cambridge的My Mortgage顾问Claire Williamson说，她曾有一位客户，通过First Home Loan计划，仅用2万纽币就买下了位于Te Awamutu的一套两居室首套房，这笔钱正好是所需的5%首付。

她表示，虽然首次购房者在低首付贷款方面享有优先权，但对已经拥有房产的人来说，只要净值充足，购买第二套房、甚至不掏现金反而更容易。

对于投资用途，新建房屋最多可借到房产价值的80%，现有房屋则为70%。

“假设你居住的房子价值100万纽币，最多可以按80%贷款，也就是80万。”

“但如果你实际上只欠银行50万，我们称之为可用净值，那么你的可用净值就是30万。”

这30万可用净值就成了“首付”，意味着不需要任何现金。

“这样一来，这30万就相当于另一套100万房产的30%首付，比如一套出租房。”

Williamson强调，这种计算并未考虑“还款能力”，也就是房主是否有能力同时偿还两笔房贷。

她表示，银行在放贷时会评估风险因素。一般来说，一套位于地区城镇或城市、地段普通、房屋状况良好的独立住宅，是银行最愿意放贷的房产类型之一（新建房除外）。

原因在于，一旦出现问题，这类房产更容易出售，银行也更容易收回贷款。

低首付购房的潜在风险包括：房屋质量可能较差、购房者需要更高的收入和更稳健的整体财务状况，以及银行可能会收取更高的固定利率。

与此同时，多数银行会提供一种“返现”激励，按房贷总额的一定比例返还现金，以吸引房贷客户。

这笔返现可用于支付购房过程中产生的律师费等相关费用，从而进一步减少买家需要自掏的现金金额。

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