租房法案要改，房东可以无故驱逐租客，真的公平吗？

By 新西兰中文先驱网· 2024年06月21日 03:31

新西兰中文先驱网Bonny 编译

本文来自Myra Williamson的观点，她是AUT大学高级法律讲师，也是租客联盟的成员之一。

如果《住宅租赁修正法案》成为法律，新西兰170万租户的住房安全可能会受到威胁。

在修正案中有一些可能是积极的变化，比如引入宠物保证金，但是有些规则的改变可能会对租户造成真正的伤害。尤其是拟议中恢复的“无理由”驱逐令人不安。

房东将能够随时发出 90 天的终止通知，以终止任何定期租赁，而无需给出理由。

目前，房东驱逐租户的理由可以是房租拖欠三周以上，或者是房东想自己住在这个出租房里，亦或者是让员工住在这个出租房里。

房东必须提供终止租约的理由，任何通知都可以在租赁法庭上提出异议。

对于租户来说，拟议的修正案可能会造成真正的问题。关于该法案的意见征集截止到7月3日，因此现在是考虑这项法律会取得什么成果以及它可能会伤害谁的好时机。

无故驱逐对谁不利？

住房部长Chris Bishop去年声称，无因驱逐是“……一种进步的、有利于租户的举措”，是由在无家可归者前线工作的人员请求的（尽管随后报道未能找到支持这一说法的证据）。

很难理解无因驱逐如何能对租户有利。

租户不会知道他们为什么被驱逐，也无法对此提出异议。他们只能收拾行李离开。

此外，租户还要承担搬家的所有费用，还得要花时间和精力找新的房子。如果租户有孩子，可能还需要更换学校，再花钱买新的校服。

租户将承担被迫搬家所带来的一切麻烦。

规则的改变也意味着租户将不愿意抱怨房产问题。

住房和城市发展部最近对租户进行的一项调查发现，15%的租户认为他们与房东的关系不好。这些糟糕的关系主要是由于住宅不符合健康和消防规定，存在冷凝问题、潮湿或寒冷以及房产维修维护不当等问题。

如果租户知道投诉可能会导致他们被驱逐，这些问题将如何得到解决？澳大利亚的租户报告称，有时他们在投诉后就会收到驱逐通知。

无故驱逐租客也已成为英国的选举问题。保守党和工党都承诺在七月大选后废除无故驱逐。

不必要的改变

恢复无故驱逐是有问题的，原因有三。

第一，它缺乏支持证据。根据住房和城市发展部在修正案附带的监管影响声明中：

“我们的分析受到关于2020年《住宅租赁法》变更对租赁市场具体影响的有限证据的约束……住房和城市发展部没有，也无法轻易创建一个市场分析模型，使我们能够对监管变更对市场运行和预期结果的潜在影响进行量化估计。”

换句话说，住房和城市发展部没有证据表明恢复无故驱逐会对租户有帮助。

第二，这是一个糟糕的法律，因为它将剥夺租户最古老的法律权利之一——自然正义权利。

自1215年《大宪章》发布以来，听取另一方意见的概念已在英国（以及随后的新西兰）法律中根深蒂固。也就是说，每个人都有权获得公平的听证。在不了解原因或没有机会解释你的情况时就剥夺你住在租住房屋的权利，这违背了这一基本法律原则。

第三，无故驱逐将伤害新西兰社会中最脆弱的群体——那些无法购买自己住房的人和毛利人。正如住房和城市发展部在修正案附带的披露声明中所述：

“证据表明，与现状相比，终止相关提案将对许多租户的实际的租赁安全以及感知方面产生负面影响。这些负面影响可能会对毛利人产生不成比例的影响，因为毛利人更有可能住在出租房中，整体中位收入较低，并且比一般人群更有可能经历歧视。”

任何伤害最脆弱群体的法律都应该让立法者重新考虑。

恢复无故驱逐将把所有权力交给房东和物业经理——这是一个仍未受监管的职业，不需要任何资格或培训，也不受任何专业机构的监督。物业经理和房东将掌握决定租户是否有地方居住的全部权力。

重要的是，所有其他驱逐租户的理由（如欠租、不法或反社会行为等）仍然对房东有效。无故驱逐将作为这些理由的补充。

那么，无故驱逐修正案究竟实现了什么呢？

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