三年来奥克兰这两类新建房不好卖！有数千套尚未售出！

新西兰中文先驱网 居安 综合报道  一项最新研究发现，住宅房地产下行和市场低迷，导致奥克兰在过去三年内完工但仍未售出的新公寓数量创下纪录，达到521套。另外，奥克兰还有数千套联排住宅未售出。

房地产咨询与代理公司CBRE的Tamba Carleton研究了疲软市场对这个全国最大城市公寓项目造成的影响。

在未售出房源中，她发现：472套位于奥克兰各地区，占过去三年完工库存的21%；42套位于市中心周边，占过去三年完工库存的13%；7套位于CBD，占过去三年完工库存的23%。

她表示，CBRE追踪了奥克兰所有公寓项目，从立项、建设完成直至之后的情况。

在计算未售库存时，CBRE选取了过去三年内完工、进入市场或可销售的公寓项目，并将完工前的最终预售数量与当前产权记录进行比对。这就能知道有多少套仍由开发商持有，是新建公寓的剩余库存。

去年9月，有报道称，奥克兰公寓市场低迷到一定程度，一名开发商决定整栋新楼不卖而改为出租。

Ockham Residential首席执行官William Deihl表示，其位于Pt Chevalier、共10层77套的Whetū项目将全部出租，而不出售。

Deihl说：“过去几年市场一直很艰难，因此这栋建筑在设计之初就考虑到既可以出售，也可以转换为建成后出租。”

在已经开放、相邻的65套Toi项目中，截至9月仅预售出24套，仍有41套未售，售价区间为55万至94.5万纽币。

Carleton表示，即便未售单元超过500套，这个数量本身仍然“很小”，因为仅占奥克兰所有公寓的1%。

“但如果将其视为过去三年完工的2572套中的一部分，这20%的比例无疑是一个问题。”

她说，开发商通常从项目中获取约20%的利润，而目前未售出的奥克兰公寓比例正好等同于这一水平，这表明许多地段的项目在可行性方面存在严重问题。

她还发现，这也显示了公寓开发所伴随的重大风险。

大约10年前，空置且未售出的公寓非常罕见。当时，大多数项目通常在建设阶段就已售出。

Carleton说：“随后，随着建筑成本上升、可售库存耗尽，一些开发商事后意识到，他们的公寓预售价定得过低，项目难以盈利。”

此后，开发商在项目完工前保留少量单元变得更加普遍，这使他们在最终定价上更具灵活性。他们也可以获取原本预计在建设期间产生的部分资本增值。

但近期住房市场的下行，导致剩余库存数量显著上升。“这种情况对开发商来说并不理想，他们被困住了，无法从当前项目中提取利润并投入下一个项目。”

“同时，期房项目也很难在预售阶段，与已经全新完工、可立即入住的类似产品竞争。”

去年媒体报道，由于市场低迷，奥克兰有整栋公寓楼完全未售出。该项目是位于Takapuna的46套Loxley 公寓。这栋全新、从未入住的公寓楼，在WFT Finance——一家与陶朗加富裕的Wright家族有关联的公司——接管项目后，被推向抵押权人出售。

Colliers开始为这栋位于Takapuna Tennyson Ave 32-34号的五层建筑做广告，称卖方“出售意愿强烈”。这些公寓从未有人居住，但物业由Tennyson GCO持有，该公司于去年4月进入清算。产权记录显示，WFT Finance对该物业持有抵押权，同时还有其他融资方列名。

陶朗加知名慈善机构Wright Family Foundation的联合创始人及受托人Wayne Wright，被公司注册处列为WFT Finance的唯一董事。据National Business Review评估，该家族身家约4亿纽币，其大部分财富来自出售幼教运营商Best Start。

另一处较新的大型项目是位于CBD Aotea Square的The Cab，拥有100多套公寓。将前奥克兰市议会办公楼改建为公寓的John Love，近期仍有约23套待售，该项目总值约1.5亿纽币。

上个月，Love推出优惠，提供售价65万至160万纽币的公寓，而且前两年不需要付按揭。截至12月18日，Love & Co的董事总经理已售出其中6套里的2套，包括一套65万纽币的公寓。他将两年暂停按揭的优惠继续提供给Aotea Square项目中剩余的4套，这些公寓位于不同楼层。

这栋历史建筑数十年来一直由如今的奥克兰市议会拥有并使用，随后由Naylor Love将办公楼改造为住宅单元。Love正以300万纽币从市议会手中购买该物业，但交易尚未完成。他表示，只有在其澳大利亚融资方收回2023年所说的7000万纽币欠款后，他才需要支付这笔300万纽币，用于这栋18层大楼。

占据整整第18层的顶层公寓曾以1650万纽币挂牌，但仍未售出，第17层的两套次顶层公寓同样未能成交。Love表示，他为6套公寓提供的优惠是为了激发市场兴趣。他说：“我们都清楚市场很慢，如果这些公寓一直空着，我就得承担所有持有成本。”

在Albert St，Hotel Indigo上方的公寓同样仍有未售出单元，尽管进行了高调营销，顶层公寓仍未卖掉。

与此同时，另一名消息人士称，奥克兰仍有数千套联排住宅未售出。但这些房屋并未空置，因为在销售市场停滞后，开发商选择将其出租。他说：“大量新近完工的三到四卧联排住宅，通常带有车库，目前仍在出售。”

其中一些房屋已超过六个月未售出，主要集中在Westgate和Massey地区。他还表示，Pukekohe、Manurewa和Papakura的未售附连住宅库存同样较高。

去年年初，奥克兰最大房地产中介公司的未售房源数量创下纪录。Barfoot & Thompson的未售库存不断攀升，去年1月为5300套，2月增至5900套，3月达到6200套。到去年11月，该公司在售房源为6102套。不过到上个月底，这一数字已降至5332套。

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