【伍勇讲生意】做一个“懂”的买家

上周，新西兰储备银行官方利率降到3%，今年还有两次利率调整，分别是10月8号和11月26号，如果经济没有预期的好转，继续降息的可能性较大！你怎么看？

无论是对于普罗大众还是商业企业降息肯定会降低成本，促进消费和投资，但是如何平衡好这就是中央银行的工作，相信大家都非常怀念几年前低息时代，特别对于房贷一族来说，贷款100万，降1%就是一万元，手里多了一万，日常生活就会宽松一些！

在我们工作中碰到形形色色的买家，从时间上讲，可以分首次，再次或者多次，也有可能分有经验和没有经验。但我今天更想和大家探讨的是如何去买，应该怎么样去做，才能看到“门道”变成“懂”的买家。

每次我打开email，会看到不少的买家通过email 来询问生意出售的事情。买家如果通过网上签署了保密协议的话，我们都会把生意的简单介绍发过去。如果是一位买家在没有看过生意的情况下就问：你可以把这个生意过去三年的财务报表发给我吗？我通常会对这个买家的“意愿”或者“买生意的经验”打上问号。为什么呢？因为一个生意如果你连地方都没有去看看，（除非买家告诉我他知道或者以前去过这个地方），并且一上来就问过去三年报表。估计他也是 “听别人讲”才会有这样的想法。其实每个生意的情况不一样，有些生意现任老板做了不到一年，不要说三年报表，一年的都没有。还有些生意报表本来就是没有反映生意的真实情况，看了也白看。我碰到一买家，从网上看到我一个咖啡店的生意出售，签署保密协议以后我把介绍给他们，他们就回了几个非常实在的问题，比如提供设备清单，租约合同，管理费等支出的情况，因为这个咖啡店卖得很便宜，买的人就是看重这个店的位置，所以知道设备情况，日常费用，租约很重要，第二天他们就实地考察了。这才是知道自己要什么，“懂门道”的买家。而不是你去买一个关门或者生意非常差的生意还要看过去三年的财务报表。

要知道，有许多生意特别是现金生意，他的财务报表并不会好看，因为报表不能体现生意的真实情况。如果你拿这样一份报表给你会计审查的时候你觉得会计会给你一个怎么样的建议呢？作为会计 ，大部分的只能是纸上谈兵，按照报表上的数据给你意见。本来赚钱的生意，在报表里显示的却是亏钱，价值当然不一样了！所以在你们见会计的时候 一定要把真实情况告诉会计 让他们有一个更加全面的了解，可以作出比较正确的判断。

在新西兰买卖生意非常普遍，看生意，买生意比较实在，有效的方法就是通过中介签署保密协议，取得初步资料，然后安排时间实地考察一下，如果初步满意，可以让卖家提供更多详情，比如营业收入，租约，租金，人工支出，利润如何，再结合财务报表等更多资料进一步确认这是你想要的生意，再通过出价，讨价还价达成合同，在合同考察期间落实这些数据的真实性，如果满意，进行房东同意，一旦房东同意变成无条件了，就要准备接店了！当然其他的公司注册，GST 税号注册要提前安排好。要记住，买生意的目的就是要赚钱，货比三家，才知道什么适合你！

如果你想找一家容易经营，投资不大，五天营业的咖啡店，这就是你不容错过的机会！这家咖啡店位于市中心附近的一栋办公大楼里面，既可以服务办公大楼里面的上班人士，又可以服务整个区域其他办公楼的上班人士以及附近的居民，这个咖啡店的装修时尚和舒适，可以座40/50人，并且也可以举办function，周租金和管理费$1,062+GST，目前五天经营，周营业额$5,000， 极具发展潜力，目前老板因为家庭原因，不得不忍痛割爱，无论是初次创业还是有经验的经营者，这样一个得天独厚的地方，肯定是你成功经营的开始！感兴趣的朋友请联系独家代理Link North Shore 021678980。

下周见。

本周精选 

1. 咖啡办公楼内，可租40/50人，周租和管理费$1,062+GST，营业额五千，售$98,000+货。

2. 市中心餐馆105平方米，包括两车位，周租$1,653含税，老板们急售，只$68,000+货！

3. 咖啡店位于中区，可座70/80人，周营业额$10,000左右，低于设备价，$85,000+货。

4. 咖啡住宅商业区,网红咖啡店，周营业额$30,000左右,甩手掌柜，售$580,000+货。

5. 中餐馆市中心，简单易经营，2025年度报表老板利润过10万，只售$138,000+货。

6. 餐馆Rotorua，品种简单，报表年利润20多万，生意卖35万+货，物业也可以一起卖！

7. 羊毛被工厂，报表显示年营业收入$649,000，老板要移民，只售$350，000+货！

8. Edu experts课后培训中心，新西兰著名品牌，高价买入，低价出售，$48，000+货。

另外大量选择不能尽录：

9. 食品加工厂，MPI认证，供给超市和批发零售，报表年收入50万多，售$360,000+货。
10. 面包咖啡店西区，近新设备，108平方米，可以继续经营或者改你所想，售$58,000+货。
11. 中西快餐店位于北岸，周租$526,营业额$15,000左右,简单易经营，售$280,000+货。
12. Hollywood 咖啡店，位于东区，周营业额9千左右，简单易经营，售$150,000+货。
13. 炸鱼薯条汉堡店位于北岸，周租$678+GST含地税，周营业额 $5，000 ，售$85,000+货。
14. 中西快餐和堂食店于南岛著名旅游城市，夫妇经营报表年利润27万，售35万+货！
15. 咖啡店主街黄金地段，周营业额$20,000-$21,000,东主必售，割价而售，$330,000+货
16. 咖啡店可座100人，年报表显示周营业额$23，000-$25,000,东主退休，售$350,000+货。
17. 咖啡店市中心办公区，六天营业，周营业额$21,000+，东主17年，售$300,000+货。
18. 咖啡店位中区，办公室区，5天营业额1万6，报表好，可以贷款，只需$300,000+货。
19. 寿司快餐店位于中区，现周营业额一万，简单易经营，东主13年，售$180,000+货。
20. 中餐馆Dominion Road，可座90，东主8年，可以继续现菜式或改其他，售$13万+货。
21. 咖啡店位于商业办公区，每周5天，营业额$14,000，目前员工经营管理，售22万+货。
22. 寿司店连锁经营，周营业额$8,000，夫妇俩可以经营，东主7年，只售$169,000+货。
23. 中餐馆位于Unitec附近，可座50，周租$668+税，六天营业额$10,000,售$98,000+货。
24. 专业咨询服务公司，东主20多年，老板退休忍痛割爱，报表年利润90万，售160万。
25. 青年旅社位于市中心，100多床位，甩手掌柜，25报表年利润23万，售55万+货。
26. 百货店位于西区，老板称年营业额60万多，夫妇经营，轻松易管理，售$208,000+货。
27. 桌球室16张台，全新装修，员工管理，营业额$8,000-$10,000,再降价售15万+货！

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