为什么说新西兰房市永远告别大涨时代了？

新西兰中文先驱网 Kenny 编译  自1992年以来，新西兰房价平均每年涨6.5%以上。其中奥克兰的涨幅是7%，其他地区的涨幅是6.2%。

但独立经济学家Tony Alexander在OneRoof撰文表示，如果人们展望未来，房价再也不会有这样的涨幅了。

他说原因很简单。首先从90年代初到2021年前，国际和国内利率都一路下行，创下了历史新低。这种宽松的货币环境（或者称之为大放水）在未来三十年都很难重演。

以新西兰为例，利率从1992年的最高点9.9%震荡下行至2021年的最低点2.2%，这意味着房贷固定利率至少降了5个百分点。

其次，关于在一块既定土地上可以建多少住房的规则已经改变，密度更高的新房会大量涌现。虽然这不会降低多少建筑成本，但确实可以增加住房供应。奥克兰在2016年实施统一规划后的供求关系变化可以证明这点。

另外就是住宅用地的绿地规则即将改变，也就是说政府将释放更多用于建房的土地，这有助于抑制建房中占比相当大的拿地成本。2011年基督城震后重建的经验说明，如果地方议会大幅增加规划为住宅区的土地数量，确实会对房价上涨形成打压。

本届政府上台后，房东的负担被有效减轻。但房东如今必须遵守的规则和为合规必须支付的成本仍然远高于从前，这将改变投资房的需求。尤其是，原有的投资者通过举债买房、用租金覆盖利息的模式现在受到房贷收入比的限制。投资者及其需求减少，暗示着房价上涨的动力也减少了。

所有这些因素都告诉我们，期待新西兰房价像过去三十年那样疯涨是不合理的奢望。但对未来（而非现在）的首次置业者来说，这倒是个好消息。

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