奥克兰市中心公寓屋主们可能很快就要头疼了！明年将迎来这一改变……
By 新西兰中文先驱网· 2024年08月06日 20:47
新西兰中文先驱网Bonny 编译 一家房地产公司警告说，奥克兰市中心的部分公寓业主可能对明年地租评估的潜在影响抱有侥幸心理。
Te Tōangaroa是新西兰奥克兰市中心的一片区域，原名为铁路用地。这个区域的土地是由Ngāti Whātua Ōrākei部族拥有和管理的。该地块的租赁将于明年8月接受审查评估。
租赁条款包括免地租期至 2011 年，之后每7年审查一次。
这是许多公寓楼的所在地，包括Scene楼。
City Sales的Scott Dunn表示，他的公司最近在这块租赁土地上挂牌出售11或12处房产。“有些房产的售价会低于10万纽币，有些则会高于这个价格。8月份没有售价超过20万纽币的房产。”
地租是根据 Ngāti Whātua Ōrākei 所说的未开发永久业权土地价值的“适度设定百分比”来设定的。
Corelogic的研究主管Nick Goodall表示，从2017年到2021年，奥克兰住宅物业的CV估价值中位数从60.5万纽币增加到80万纽币，尽管自那以后价值可能有所下降。
Dunn表示，可能存在地租上涨超过收入上涨的情况，或者租户支付给投资者的租金不够支付地租。
他说，在Beach Road的Scene 3区块中，一套两居室公寓的当前地租为每年24,780纽币。
上一次评估时，Dockside Lane的The Docks区块的地租从每年772,807纽币上涨到162.5万纽币。
“在七年内，地租可能会翻倍，这让一些人损失惨重。”
他说，许多公寓作为投资物业表现良好，但这种情况可能会改变。
“我认为下一次的审查将是最有趣的，我的感觉是，一些房产的地租可能高到租金收入无法覆盖。一些公寓在一段时间内的投资回报非常好。上一次租金审查中，许多房产的地租几乎翻倍，令很多人感到震惊，但我现在与一些人交谈，他们经历了上一次评估，但仍然说‘哦，我的租金收入很好’。有些人可能仍然抱有侥幸心理。”
Ngāti Whātua Ōrākei Whai Rawa在一份声明中表示，任何地租调整实际上是根据过去七年的土地价值变化进行的。
“土地估值过程由双方任命的注册估价师提供的独立估值数据和评估结果来决定。租赁条款提供了一个谈判期，如果双方无法达成协议，还提供了仲裁程序。租赁协议、具体租赁条款和地租评估过程是完全透明的。Ngāti Whātua Ōrākei只是在按照这些条款行事，就像任何商业房东一样。”
奥克兰理工大学教授John Tookey表示，如果对地租的可持续性有担忧，Ngāti Whātua Ōrākei Whai Rawa将有多种选择，包括将租金涨幅定在通货膨胀率以下或与通货膨胀率持平。
“这是一种务实的做法，可以最大限度地减少企业倒闭和租赁物业和租赁土地的欠款。在经济低迷的背景下，这可能是最明智的做法。”
他说，现在也可能是增加房产组合的好时机，因为可以在“急需工作的承包商”中获得“非常紧张的投标”。他表示，也有机会扩展邻近物业的持有量，以在未来创造更多有价值的土地地块。
备注：
Ngāti Whātua Ōrākei是新西兰的一个重要的毛利部族（iwi）。这个部族是Ngāti Whātua部落的一个分支，主要位于奥克兰地区。Ngāti Whātua Ōrākei有着悠久的历史和文化传统，在新西兰的社会和经济发展中发挥了重要作用。
Ngāti Whātua Ōrākei拥有和管理大量的土地和资源，包括奥克兰市中心的部分地区。他们通过其商业机构Ngāti Whātua Ōrākei Whai Rawa来管理这些资产，以确保部族成员的长期经济福祉。这个部族在土地租赁、房地产开发以及其他商业活动中非常活跃，旨在实现经济上的可持续发展和社区的繁荣。
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