大额房贷的危险，你真的知道吗？

新西兰中文先驱网 Sophie 编译  申请大额房贷最初似乎是个不错的选择。你可以在不必攒够全款的情况下买到心仪的房子。

但除了背负巨额债务的沉重压力之外，房贷还有一个鲜为人知的阴暗面——它既能让你赚得盆满钵满，也可能让你的财富化为乌有。

投资者和经济学家经常谈论杠杆，即你的债务与房屋价值的比例。这是一把双刃剑，杠杆越大，你的房产投资就越具风险。大额房贷实际上是一面放大镜，它会放大房市的涨跌对你的影响。

杠杆如何放大你的收益或损失？

假设你购买了一套价值100万纽币的房子，并支付了20%（20万纽币）的首付，其余80%（80万纽币）通过贷款获得，外加贷款利息。

* 房价上涨10%：你的房子价值升至110万纽币，你的资产增值10万纽币。你的房屋净值（即资产减去贷款）从20万增长至30万，增幅高达50%。换句话说，房贷杠杆让你的收益扩大了五倍。

* 房价下跌10%：你的房子价值降至90万纽币，你的资产缩水至10万纽币，损失了一半的首付。同样，由于你只投入了房款的五分之一，房贷杠杆放大了你的损失五倍。

这正是许多购房者没有考虑到的大额房贷的阴影面。

市场下行时的心理压力

我认识的一位房地产投资者，在市场高峰期以100万纽币的价格购入奥克兰的一套房产。如今，该房产市值仅剩87.5万纽币，账面上他的首付已经缩水了一半以上。

在这样的市场低迷期，许多房主会产生悲观情绪，觉得房价再也不会上涨，房产投资不会带来回报，甚至想要割肉离场。但无论是房产市场还是股市，面对下跌，长期持有通常是更明智的策略。

尽管过去一年新西兰房价平均下降了1.5%，但在过去32年里，房价年均上涨幅度超过6%。

当然，也有人认为未来房价的增长速度可能比过去放缓。然而，历史数据显示，长期持有的卖家通常比短期卖家表现更好。

长期持有 vs. 短期抛售：谁赚谁亏？

CoreLogic的最新《房产盈亏报告》将卖家分为两类：

1. 赚钱的卖家——他们以高于购入价的价格售出房产。2024年第四季度，这类卖家占91%。
2. 亏损的卖家——他们低于购入价出售房产，占比9%。

这两类卖家的最大区别在于持有时间：

• 赚钱的卖家平均持有房产9年，平均获利28.95万纽币。
• 亏损的卖家平均仅持有房产3年，亏损中位数5.5万纽币。

大额房贷的心理负担

从理论上看，长期持有房产似乎是简单的选择，但实际上并不容易。债务不仅是经济负担，还是心理压力。大额房贷不仅会放大你的收益，也会加剧你的焦虑和不安。

因此，在决定申请大额房贷之前，你需要做好充分准备，确保自己能承受市场波动带来的财务和心理压力。

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