政策大变增值放缓：房地产投资的黄金时代结束了吗？

新西兰中文先驱 Sophie 编译  现在购买房产的大多数投资者都寄希望于资本增值来获得回报。

但有人警告说，任何期望重复过去几十年资本增值的人可能会失望。

目前，约有20%的房产卖给了房地产投资者。但Opes Partners经济学家Ed McKnight表示，数据显示，假设全部购买都贷了款，约93%的投资者需要“补足”房贷还款。

他说，租金收益率——投资者收到的租金与房产购买价格的比例——多年来大幅下降。

2000年，购买一套全国中位数价格的房子可能花费约17万纽币，租金是每周约200纽币。

现在，同样的房子可能价值77万纽币，租金约为600纽币。

“从历史上看，10%的收益率是人们的目标，现在很难做到这一点。在新西兰，只有不到0.5%的房产的租金收益率达到10%或更高，平均水平接近4.2%。”

他说，这意味着大多数投资者都依赖资本增值来使投资值得。

“即使租金收益率为5%，如果你全部借贷投资，目前你可能支付约7%的利率。”

他说，投资者接受了他们将不得不追加房贷还款的事实。

许多人希望，随着利率的下降，房价可能会上涨，投资也会更好。

Corelogic研究负责人Nick Goodall同意投资者购买房产是为了长期增值。

“很难想象，如果你今天购买一处投资房产，按当前的按揭利率支付，你如何能使其收支平衡。”

他表示，债务收入比可能会改变资本增长的轨迹，因为它们将把房价上涨的速度与收入联系起来。他说，从长远来看，价格增长率可能从6%下降到7%，更接近每年3%或4%。

“投资者无法像过去那样快速扩大投资组合，因为他们的收入必须跟上债务水平的增加。需要重新设定预期。”

ANZ银行高级经济学家Miles Workman表示，政府计划腾出更多土地并允许更高密度的住房等变化也可能使住房比以前更负担得起。

“也许有一个新的范式转变。更多的住房供应即将到来，也许资本增值不会像过去那样强劲。”

“有些人认为这是一个相对容易理解的投资渠道，也许该行业相对安全，但这并不一定意味着资本增值方面的动态会继续。”

Goodall表示，投资者仍有办法获得资本增值，但这通常涉及到确定可以通过改造来提高价值或租金的房产，或找到“价值洼地”。

但他表示，目前，对投资者来说，确保能找到租户尤为重要，因为如果空置则更难填补更高的房贷还款。

他说，租金增长可能会放缓，因为这与租户收入密切相关。虽然收入一直在快速增长，但现在速度有所放缓。

“除非我们看到房价在一段时间内不大幅上涨，否则收益率不太可能显著提高。”

Goodall说，人们对房地产投资的态度正在发生变化。他说，虽然这以前被视为新西兰人为数不多的退休投资方式之一，但现在有了更多的机会。

而且他表示，对一些人来说，借钱进入房市仍然是一个有吸引力的选择。

如果一项股票投资的价值翻了一番，可能会使投资者投入的资金翻一番。但如果有人借了投资成本的80%，然后价值翻了一倍，他们可能会收回多倍于初始投资的回报。

房地产投资者、iFIndProperty的共同所有者Nick Gentle表示，通常只有事后才容易识别好的投资时机。

“我是在GFC（全球金融危机）之后开始的……事后看来，有机会，但当时很难看清。你越有经验，就越能看到机会。”

他说，那些现在投资收支平衡的人会看到情况随着时间的推移而改善。

“上一个周期持续了十多年，我们现在是（这一周期的）第二年。更多的人会回归。另一方面，婴儿潮一代将会出售他们长期持有的房产，他们很多没有对其进行太多处理，因此会有很多机会来修复和改造旧的房产存量。”

Infometrics首席预测官Gareth Kiernan表示，房地产市场“几乎肯定”会在某个时候出现上涨，这将推动价格更快增长。

但投资者是否能在等待的时候坚持到底是个问题。

“现阶段，考虑到劳动力市场的疲软、净移民的放缓和有限的利率减免的迹象，很难看出催化剂可能是什么。如果房价还有三年或更长时间才会出现实质性上涨，那么问题就变成投资者是否有能力和决心在他们的资产价值没有大的波动时继续补贴按揭还款。”