老洋人区的蛋糕终究动不得，国家党政府再次修改城市开发规则

By 新西兰中文先驱网· 2024年07月04日 20:17

本文来源：NZ每日财经

周四，国家党联合政府召开新闻发布会，公布了新西兰大型城市发展的新规则，新规则将要求市议会放宽城市限制，提供大片土地用于立即开发，并且允许市议会可以退出中等密度住宅标准（MDRS）。

住房部长 Chris Bishop 于周四上午向新西兰房地产协会发表演讲，详细介绍他的“追求增长”政策，作为解决住房危机的努力之一。

虽然该政策允许地方议会可以选择不遵守密度住房规则，从而有可能减缓新住房的建设进度，但要求地方议会在退出前必须先划分出用于 30 年住房发展的地区。

所有这些区域土地都必须立即被划为“居住区”，这意味着现在就可以在上面建造房屋，而不仅仅是留作未来发展。对于像奥克兰这样快速发展的城市来说，这可能意味着要提供足够的土地来建造几乎两倍于现有住房存量的房屋。

Bishop 表示，这将使市场充满发展机会，并根据经济状况而不是规划规则来决定哪些发展机会可以被采纳。

该政策的实际情况是，城市必须允许在现有地区建造更高密度的住房才能满足这些住房增长目标，但地方议会将有更大的灵活性来保护某些地区，并允许其他地区的进一步扩张以完成城市发展工作。

两年前工党政府当政时，在 2020 年 8 月推出的国家城市发展政策声明(NPS-UD)以及在 2021 年推出的中等密度住宅标准(MDRS)。

根据这两项城市发展规则，奥克兰很多传统老区都面临被强制更改土地开发规则，允许开发建造中高密度住宅。这似乎动了很多洋人老区的蛋糕，一时之间引得很多老区居民的不满。

国家党政府作为一个中高阶层政党，似乎并不满意工党政府此前的规则，并且做出了调整。

此外，Bishop 计划的一个关键部分是取消城市限制，允许更多农村土地改为住宅用地。这将有助于限制土地价值的增长，因为它创造了一种阀门，可以释放城市土地市场的部分价格压力。

但将农田改造成住宅的成本很高，无论是开发商的建设成本还是市议会的服务成本，因此开发城市现有地区（棕地）往往更具吸引力且更具成本效益。

现有的关于主要交通走廊周边密度的规定将得到加强和扩大。将公布被视为“快速交通”的具体铁路和公交线路清单，以避免关于哪些线路符合技术标准的“无聊争论”。

最后，新规定将要求设立更多商业和住宅建筑相结合的混合用途区域，并取消最小楼层面积和阳台要求。

混合用途分区可能意味着允许在大多数郊区同时存在便利店和咖啡馆，并在人口密度较高的地区开设餐馆、商店和办公室等大型企业。

Bishop 表示，取消阳台大小要求可使奥克兰新公寓的价格降低 7 万纽币。

此次政府出台的计划包含六个要素：设定 30 年增长目标、放宽城市限制、明确交通走廊、要求混合用途分区、取消面积大小规定和阳台规则、使 MDRS 成为可替换选项。

虽然失去密度标准会让住房倡导者感到失望，因为他们认为这是提供更多住房的最简单方法，但 Bishop 计划的其余的计划部分将努力实现类似的结果。

住房和城市建设部已经组建了一个由多位支持住房政策的经济学家组成的专家顾问小组，协助制定这项政策。

Bishop 在周四召开新闻发布中，被询问新西兰政府的新住房计划是否会压低房价。

“是的，绝对如此”，Bishop 说，但他不愿给出一个具体数字，因为“涉及的变量太多了”。

“我的目标是让住房变得更加实惠。我们并不认为房价会立即暴跌，但正如我多次公开表示的那样，新西兰的房价太贵了，我们希望住房变得更加实惠，”他说。

他补充道：“明年或后年不会发生这样的事情，但我们希望在中长期内发生这样的事情。”

周四，Bishop 在新西兰房地产协会（REINZ）向众多听众介绍了他的全新住房计划。

他宣布的最重要的内容是扩大城市范围，提供更多土地立即用于开发，以及让地方议会选择性退出备受争议的中等密度住宅标准 (MDRS)。

然而，市议会只有在规划 30 年的住房增长空间的情况下，才被允许退出 MDRS。

国家党和行动党在联合执政协议中达成协议，让市议会可选择是否参加 MDRS。

根据 Bishop 的演讲，地方议会需要为未来 30 年的住房增长进行分区规划，可能会“为市场带来大量发展机会”，而这些发展将由经济而非规划规则驱动。

Bishop 表示，所有这些因素将有助于解决新西兰的住房危机。

他告诉在场的人们：“这个曾经以房屋所有制民主国家为傲的国家，现在房屋拥有率却跌至历史最低水平，这说明出现了非常严重的问题。”

Bishop 表示，新西兰的住房市场曾经达到国际可负担标准，房价与工资的比例为 3:1。如今，房价几乎是工资的 7 倍。

他说：“从根本上来说，这是一个代际公平问题。”

作为新住房规则的一部分，Bishop 表示政府将取消最低建筑面积和阳台要求，因为它们可能“大幅增加”新公寓的成本，并限制低成本公寓的供应。

他在 REINZ 演讲中表示：“在某些情况下，这可能会使开发变得不经济，或使住房成本超出首次购房者的承受能力。”

当被媒体问及新住房规定是否会导致小型公寓数量增加时，Bishop 表示政府正在“放宽规定”，如果没有对小型公寓的需求，市场就不会建造小型公寓。

他说：“如果这意味着他们能够买得起房子，或者能够得到一套自己能负担得起、能付得起房租的公寓，有些人即便住得小一点，也会感到满意。”

当 Bishop 被询问是否与银行讨论过放宽小型公寓的贷款政策，因为银行历来不太愿意为小户型提供贷款。

Bishop 称，他曾与一些银行进行过沟通，并听取了他们的建议，但最终，还是要由银行“自行决定”是否向小户型公寓发放贷款。

“但我们能做的是取消监管要求，”他说。“有时我们能做的是做我们能控制的事情，这是独立的。”

周四，ANZ 银行向媒体证实，其客户需要为 38 平方米或更大的永久产权标准公寓支付 20% 的首付。在 2021 年之前，任何小于 45 平方米的公寓都意味着 ANZ 银行要求客户支付 50% 的首付。ANZ 银行是新西兰最大的抵押贷款机构，目前可以放贷的最小公寓面积为 38 平方米。

ASB 和 BNZ 尚未回应有关其现行公寓贷款规则的问题。

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