在奥克兰别投资三居室，现金流永远是负的！最适合出租的房型还得是它......

新西兰中文先驱网 Kenny 报道  去年第四季度，大多数出租房的投资吸引力下降，总租金收益率和自由现金流均有所减少。

全国三居室住房的总租金收益率从去年第三季度的5.8%下降至5.6%，而支付抵押贷款后的剩余租金收入（即自由现金流），也从每周90纽币减少到74纽币。

Interest.co.nz 对三类主要住宅投资物业的租金收益率和现金流情况进行了计算，包括三居室房屋、两居室公寓和一居室公寓，数据涵盖全国租赁市场较为活跃的主要城区。

从整体趋势来看，三居室房屋和两居室公寓的收益率和现金流在去年三四季度期间均有所下降，而一居室公寓则成为例外：不仅回报率远高于其他类型房产，在两个季度之间也有所提升。

特别值得注意的是，奥克兰地区的三居室房屋回报率极低，其租金收益率从 Orakei的3.1%到Manurewa-Papakura的 5.0% 不等。此外，奥克兰所有三居室房屋在支付抵押贷款后均呈现负现金流，进一步加剧了投资者的财务压力。另外计算并未包括房屋空置期、税费、保险、维修及维护等成本，实际情况可能更为严峻。

由于奥克兰的投资者几乎完全依赖资本增值来获得收益，而在当前市场环境下，房价上涨的确定性仍然存疑。

利率上升的风险也是一大隐忧，数据表明，如果利率进一步提高，投资者的现金流状况可能会更加脆弱。而在未来某个阶段，利率上涨几乎不可避免。相比之下，两居室公寓的投资状况虽略优于三居室房屋，但整体表现仍不乐观。

唯一表现较好的投资类型是一居室公寓，该类房产在第四季度的租金收益率和现金流均有所提升，总租金收益率升至9.2%，自由现金流增加至每周205纽币。这表明投资者可能有更大的机会从这类房产中获利。

然而，投资者仍需注意一居室公寓的潜在风险，尤其是在奥克兰。奥克兰市中心的许多一居室公寓属于所谓的“鞋盒公寓”，这类房产市场高度依赖国际学生的租赁需求，因此市场波动性较大。

此外，奥克兰CBD的许多公寓属于租赁产权物业，这类房产的现金流看似可观，但如果不考虑地租，实际收益可能会大幅缩水。对于租赁产权物业的投资者而言，资本增值的潜力较低，因为房价上涨的收益通常归永久产权所有者所有，而非租赁产权的持有者。

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