房价增长“完全停滞”，奥克兰继续领跌，竟然是因为……
By 新西兰中文先驱网· 2024年06月05日 23:42
新西兰中文先驱网 Sophie 综合 CoreLogic的首席经济学家表示，全国房价连续第二个月下跌，“市场的变化显而易见。”
对许多人来说，房市仍然是一个买方市场，在4月份小幅下跌0.1%后，5月份房价下跌了0.2%，房价增长“完全停滞”。
奥克兰在4月份下跌0.6%后，5月份以0.8%的跌幅继续领跌，惠灵顿下跌0.6%，陶朗加下跌0.5%。相比之下，基督城上涨0.5%，汉密尔顿和但尼丁均上涨0.8%。
CoreLogic的房价指数显示，新西兰的平均房价为931438纽币，比一年前增长了1.0%，但仍比峰值低约11%。
其首席房地产经济学家Kelvin Davidson表示，尽管4月和5月的全国跌幅很小，但市场的变化是显而易见的。
他在一份新闻稿中说：“过去几周里，我们看到了一系列监管变化，包括突然取消首套房补贴，近期放宽贷款价值比规则，以及引入债务收入比上限。”
“但由于预计房贷利率仍将保持高位，市场失去了一些我们在2024年初所见的动力也就不足为奇了。”
他表示，政府即将出台的减税政策“不太可能改变这一现状”。
这位CoreLogic的经济学家表示，过去两个月的情况意味着“我们仍然预期2024年房市只会缓慢前进”。
奥克兰引领房市放缓
根据CoreLogic的数据，奥克兰在全国房价最近的放缓中处于前沿，Waitākere是5月份唯一没有下跌的地区。
“其余地区的跌幅从Franklin的0.4%到北岸和Manukau的1%以上不等。”
Davidson说：“人们一直认为奥克兰在房地产市场表现方面领先于全国其他地区。”
“尽管数据表明情况并非总是如此，但我们最大的城市现在价格再次疲软，这无疑令人震惊。”
“随着上市房屋存量的增加，买家现在有了议价能力，未来几个月这种模式是否会更显著地渗透到其他区域，这将是一件值得关注的事情。”
与此同时，惠灵顿的房地产市场在5月份也基本上未能实现显著增长。
“惠灵顿大范围的房价仍比峰值低15-20%，但这并不意味着负担能力已奇迹般地恢复了正常。由于房价仍然很高，抵押贷款利率也很高，买家仍面临挑战。”
Kapiti Coast是唯一录得显著增长的地区，涨幅为1.8%，而Porirua下降了0.2%，Upper Hutt和惠灵顿City的房价在5月份均下降了约1%。
是什么在影响奥克兰的住房市场？
在奥克兰，数百套联排别墅上市销售，这可能是导致房价下跌的部分原因。
2022年9月，在建筑许可高峰期，奥克兰的住宅建筑许可年发放量达到了21985套。其中，近60%是联排别墅。
但现在建筑业消息人士表示，开发商在奥克兰较偏远地区分割的地段，面临着买家需求不足的情况。
5月份，TradeMe上挂牌出售的奥克兰南区的两居室联排别墅数量同比增长23%。
在整个奥克兰，该网站列出了1500多套被标为联排别墅的房屋。
Davidson说，建筑热潮发挥了一定的作用。
“奥克兰的建设量，尤其新建住宅和联排别墅大幅增加……买家有选择，导致了价格热度降低。”
他表示，在全球金融危机期间，新建房产的优惠“相当大”，现在看到类似的情况也就不足为奇了。
房地产投资者Steve Goodey表示，他最近在Epsom买了一套两居室公寓，并注意到了供应过剩的情况。
“看看奥克兰南区有多少两居室联排别墅的房源，简直是疯了。开发商都在忙着卖房。”
地区表现“喜忧参半”
在主要中心之外，房地产市场的表现“喜忧参半”。
CoreLogic表示：“例如，Whanganui、Rotorua和皇后镇在5月份均增长了至少1%，但Invercargill和Hastings等地区的房价有所下降，尼尔森则下降了较显著的1.0%。”
Davidson说：“高抵押贷款利率对所有市场都是挑战，无论它们是大是小。新西兰的许多区域也面临一些移民问题，比如年轻人前往海外。”
“这可能会让这些地区的房地产市场略显冷清。”
“负担能力仍然紧张”
Davidson表示：“一个仍在发挥作用的重要因素是市场上的高库存量，以及随之而来的讨价还价权转向买家，这压低了价格。”
“我们还估计，从7月1日起，明线测试的时间缩短，可能会使多达约5万套房屋在减少缴纳资本利得税的风险中受益，这可能会使更多的房产上市。”
这位经济学家补充道：“到目前为止，由于劳动力市场的强劲，那些在之前的抵押贷款结束时面临更高利率的借款人已经很好地应对了紧缩的货币政策。”
“展望未来，如果就业保障稍有减少，住房活动和价格可能会保持相当低迷。”
Davidson说，今年剩余时间里，房地产市场可能“在销售量和房价方面都会保持相当低迷”。
“负担能力仍然紧张，抵押贷款利率的大幅下降可能要待明年，而不是今年，特别是如果即将到来的减税确实存在轻微通货膨胀的风险的话。”
“取消首套房补贴不太可能对新买家需求产生持久或重大影响，债务收入比上限的影响也不会立即显现。”
“但即便如此，我们仍然预期2024年房市只会缓慢前进，活动和价格将因月度和地区不同而有所变动。”
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