买房不再是“稳赚不赔”？ASB最新调查显示，新西兰投资者正在抛弃房地产神话

转载自公众号：NZ每日财经

长期以来，在新西兰社会中有一种几乎根深蒂固的观念：买房就是最好的投资。

只要持有时间足够长，房价总会上涨，资本收益几乎是“确定性的”。

然而，这种观念似乎正在发生变化。

最新公布的一项调查显示，越来越多的新西兰投资者已经不再认为房地产是最好的投资方式。

根据 ASB Bank 最新发布的投资者信心调查，在2025年第四季度的调查中，受访者认为回报表现最好的投资方式已经不再是房产，而是：

• KiwiSaver退休储蓄计划

• 管理型基金（Managed Funds）

房地产在投资回报预期中的排名，已经被这两类资产超过。

ASB高级经济学家 Chris Tennent-Brown 甚至表示：“看到房地产被拉下投资神坛，是一件相当惊人的事情。”

在过去几十年里，这样的说法几乎不可想象。

但如果把这项调查与当前新西兰房地产市场的走势放在一起看，其实并不令人意外。

如果回顾新西兰房地产市场过去几年的变化，会发现一个非常明显的事实：

房价已经横盘多年。

根据房地产数据机构 Cotality 发布的最新房价指数数据，2026年2月：

• 新西兰全国住宅中位价约 80.7万纽币

• 同比变化 -1.2%

• 三个月变化 -0.1%

这意味着一个非常关键的事实：

过去一年房价几乎没有上涨。

如果把时间拉长来看，新西兰房地产市场实际上已经经历了三个阶段。

第一阶段：疯狂上涨（2020–2021）

疫情期间，新西兰央行将利率降至历史最低。当时官方现金利率（OCR）只有 0.25%，房贷利率甚至一度接近2%。

极低的资金成本推动房价出现爆发式上涨。

2021年11月，新西兰房地产价格达到历史最高点。

根据 REINZ 数据：

• 全国房价中位数接近 92.5万纽币

• 奥克兰房价中位数超过 130万纽币

房地产成为很多家庭财富增长的核心来源。

第二阶段：快速下跌（2022–2023）

随着通胀上升，新西兰央行开始激进加息。

OCR从 0.25%一路上升到5.5%。

房贷利率迅速升至6%以上。

结果是房地产市场出现明显调整：

• 全国房价最大跌幅接近 20%

• 奥克兰部分地区跌幅超过 25%

而实际房价几乎跌回疫情前水平（因为基数不同，算涨幅和跌幅出来的数字也不同，通常涨幅会更大，但跌回同样房价，因为基数高，呈现的跌幅就小）

这是新西兰房地产市场近三十年来最剧烈的一次利率政策回调。

第三阶段：长期横盘（2023至今）

从2023年下半年开始，房地产市场进入明显的横盘阶段。

房价既没有明显上涨，也没有继续大幅下跌。

但与此同时，一个新的问题开始出现：

房源库存正在不断上升。

近期房地产网站数据显示，全国待售房源数量已经超过 3.6万套，达到十年来的高位。

换句话说，现在的新西兰房地产市场呈现出一种非常典型的状态：

价格不涨，但库存增加。

这意味着市场供需结构正在发生变化。

事实上，房地产投资回报下降，并不是偶然。

背后有三大结构性变化。

第一，利率环境已经彻底改变

过去二十年，全球经历了一个长期低利率时代。

资金成本持续下降。

这也是房地产价格不断上涨的重要原因。

但这一周期已经结束。

新西兰目前的房贷利率普遍在4.5%以上。

相比疫情时期的2%利率，借贷成本几乎翻了2倍以上。

这直接压缩了房地产投资的回报空间。

第二，住房供应明显增加

长期以来，新西兰房地产市场存在严重的住房短缺问题。

但过去几年情况发生了变化。

建筑许可数量明显增加。

根据统计，新西兰过去一年新建住宅许可接近 3.7万套，创下近几年新高。

更多供应意味着房价上涨的动力减弱。

第三，年轻一代的投资观念正在改变

ASB调查还揭示了一个非常有意思的趋势：

不同年龄层对投资的看法正在分化。

60岁以上的人仍然相信：自住房是最好的投资。

但年轻一代，尤其是Z世代，越来越倾向于投资股票市场。

他们认为：上市公司股票才是回报最高的资产。

这种变化意味着，新西兰传统的“房地产财富观”正在逐渐松动。

事实上，这种变化早就被国家党前总理注意到。

去年10月，新西兰前总理 Bill English 曾公开表示：“依靠房价上涨轻松获得资本收益的时代，可能已经结束。”

他认为，从1990年代开始持续三十年的房地产上涨周期，很可能不会再出现。

未来房地产市场更可能呈现出一种新的状态：

房价增长速度接近通胀水平。

换句话说：

房价也许还会涨，但涨幅不会像过去那样惊人。

过往链接: 变天了？新西兰前国家党总理表示靠房价上涨轻松获取资本利得税的时代即将过去！

如果这一趋势持续，新西兰房地产投资的逻辑也将发生变化。

过去很多投资者的策略非常简单：

买房，持有，等待升值。

但未来房地产投资可能更加接近一种传统资产投资。

也就是说：回报主要来自租金，而不是房价上涨。

过去房地产投资回报结构大致是：

资本增值占大头，租金只是补充。

未来很可能变成：租金收益成为主要回报来源。

这意味着投资者需要更加关注：

• 租金回报率

• 持有成本

• 房屋维护成本

房地产投资将变得更加专业化。

当然，新西兰的房地产市场不只有奥克兰，惠灵顿，陶朗加这种高房价市场，也有像南岛基督城这样的房价收入比还不算太高的城市，并且还有像但尼丁这样的纯高租金回报市场，以及皇后镇湖区这样靠国际旅游撑起的高房价市场。每个市场的底层逻辑都不一样。

一些房价基数低的城市，相对于利率和新西兰人的收入水平来说可能未来上涨的空间局限性更低。不像奥克兰，房价已经非常高了，利率以及DTI限制已经成为房价上涨的硬性限制。

当然，这并不意味着房地产会失去价值。

对很多新西兰家庭来说，拥有一套自住房依然非常重要。

房子不仅是资产，更是生活安全感的来源。

正如ASB经济学家所说：越来越多的人开始把房子区分为两种不同的角色，一种是居住需求，另一种是投资工具。

这种观念的变化，也许正是新西兰房地产市场走向成熟的重要标志。

未来房地产仍然会是重要资产，但它可能不再是唯一的财富增长工具。

另外，新西兰各个区域也会出现不同的周期，即使在奥克兰市，各个不同类型的房产投资回报也不一样。在房价越高的城市投资，所需要自己做的功课自然也更高。

最后，所谓世事难料，谁也不知道新西兰什么时候又会遭遇一次黑天鹅，导致央行再次大幅下调利率，信贷政策大幅松绑。

总结一句话：

过去三十年，新西兰房地产创造了巨大的财富。

但未来的房地产市场，很可能进入一个新的时代：

房子依然重要，但它不再是唯一的投资答案。

而这，也许正是ASB调查所揭示的最大变化。

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