转载自公众号：NZ每日财经

2026年才刚刚过去两个月，ANZ 已经两次下调今年的房价增长预期。

这并不是简单的“情绪悲观”。

如果我们把时间轴拉回过去六年，会发现——这一次的市场结构，和2020年那一轮上涨，已经完全不同。

今天，我们用三个关键时间节点，对比三大核心驱动因素：

• 房贷利率

• 待售库存

• 央行信贷政策

看看为什么——

2020年能涨
2021年冲顶
但2026年，却涨不动。

背景

2020年3月，新西兰进入疫情初期。新西兰央行（RBNZ）迅速将OCR降至0.25%，并开启量化宽松，大量放水。

当时的三大驱动

① 利率（开始进入史诗级低利率周期）

2020年3月主流银行特惠最低固定利率：

• 1年：约 3.05%

• 2年：约 3.35%

随后一路下探。

② 库存（极低）

根据REINZ数据：

• 2020年3月全国待售房源：约 20,700套

当时库存处于偏紧状态。

③ 信贷政策（史上最宽松）

• 2020年4月，央行临时取消LVR限制

• 银行放贷非常积极

• 首付要求降低

资金 + 信贷闸门同时打开。特别是取消LVR限制，可以让当时很多没有现金的投资客零首付购房，开始房价上涨意味着下套房子的首付就有了的无限套娃模式。

结果？

房价正式起飞。

• 全国中位价（2020年3月）一举突破60万阻力位，约 $665,000

• 奥克兰中位价，一举突破90万阻力位，约 $950,000

上涨周期正式启动。

这是很多人忽略的关键。

2021年7月，房贷利率达到历史最低。

special最低固定利率：

• 1年：2.15%

• 2年：约 2.39%

这是新西兰历史上最便宜的房贷成本，这也是促使11月夏季旺市开启时，房价一下冲至史上最高点。

当时的逻辑非常简单：

借钱几乎不要成本
投资回报远高于资金成本

资金被极度放大。

到了2021年11月：

• 全国中位价：约 $925,000（历史最高）

• 奥克兰中位价：约 $1,300,000（历史最高）

但结构已经发生变化。

当时的三大驱动

① 利率已经开始回升

• 1年：约 3.45%

• 2年：约 4.15%

资金成本开始抬升。

② 库存仍低

• 全国待售房源：约 19,200套

供应仍然紧张。

③ 信贷政策开始收紧

• LVR恢复并趋严

• 自住买家高LVR额度从20%降至10%

市场开始被“踩刹车”。

但由于惯性 + 情绪 + 低库存，房价仍冲到顶点。

我们再看现在的三大驱动。

① 利率：已经不再便宜

当前市场special最低：

• 1年：约 4.49%

• 2年：约 4.59%（此前最低，现在4.89%）

和2021年7月的2.15%相比：

资金成本翻倍。

这直接压制买家可承受价格。

② 库存：显著上升

截至2026年1月：

• 全国待售房源：约 33,000+套

对比：

• 2021年高点时：19,000套

• 2020年起涨时：20,700套

库存增加超过60%。

供需结构已经反转。自疫情之后，大批量联排屋冲击市场，特别是奥克兰市场，这也大幅拉低了很多地区的成交中位房价。

③ 信贷政策：更复杂、更谨慎

现在的结构是：

• LVR较2021年略放松

• 但新增DTI限制（债务收入比）

• 银行审贷更严格

• 收入测试压力更高

信贷环境并不宽松。特别是DTI的引入，意味着可能同样收入的借款人在2021年能购买130万房价的房产，但现在就远远买不了那个高房价的房产了。

对比总结：三次结构完全不同

2020年的上涨靠的是：

低利率 + 低库存 + 宽松信贷

而现在的结构是：

利率仍高于低点
库存充足
信贷审慎

三大核心驱动没有一个支持大幅上涨。

只有当出现以下组合之一：

1. 利率显著下行

2. 库存快速消化

3. 信贷再度宽松

房价才可能进入下一轮周期。

否则，大概率是：结构性分化，区域性机会，但整体难以暴涨。

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