华人必看！在新西兰如何零现金买房？

新西兰中文先驱 Sophie 编译   我用0纽币现金买了一处投资房。当大多数人听到这个时，他们往往认为我做了一些聪明的事情，或者发现了一种秘密的购房方法。但实际上，我并没有什么秘密，也不是什么天才，尽管许多新西兰人听到“零现金方法”的运作方式，可能会感到惊讶。

事实是，大多数房地产投资者不会为购买下一套出租房存首付。相反，他们用已经拥有的房子来购买更多的房子。

这就是它的运作方式。根据贷款价值比（LVR）规则，新西兰储备银行允许借款最高可达想要购买的房屋价值的80%。对于大多数买家来说，这意味着他们需要将新房成本的20%存入银行账户。

但当你买房时，你可以预期会发生以下情况。首先，从长远来看，你的房子的价值会上升。其次，你将偿还部分债务。

如果你的房子价值增加了，且你欠银行的钱少了，你将有能力申请抵押贷款。就是你以房子为抵押借款，然后把钱用来做其他事情。

有些人用这笔借款去度假，有些人用于购买船只、汽车或创办企业。我用它买了我的下一个投资房产。许多房地产投资者也这样做。

我买了第一处房产后，房价上涨了。我的房产变得更有价值了，我还了一些抵押贷款。这意味着我在这处房产里有更多的财富。

我的下一个投资房产需要12.5万纽币的首付款。所以，我抵押了我第一套房产的所有钱。然后，我又从新的投资房产抵押了剩余的款项。实际上，我完全是用银行的钱买了这处房产——不需要现金。

这样做的目的是什么？投资者这样做是因为它可以让他们在不必存首付的情况下购买投资房产，这意味着他们可以比原本计划的更早开始创建投资组合（所有那些关于青少年拥有房地产帝国的头条新闻都源于此）。

而且，额外的好处是，当投资组合增值时，资本收益属于投资者，而不是银行。

需要注意的是，并不是每次房价上涨时都简单地购买房屋就行。投资者还需要足够的收入让银行批准抵押贷款，而在如今的利率下，这往往是最困难的部分。

这种策略也存在风险。如果你借了所有的钱买了一处出租房，但是房价下跌了，你可能会发现你的抵押贷款超过了房产的价值。在这种情况下，你需要持有房产直到房价恢复。

记住，你的债务越多，你的抵押贷款还款就越高，而租金收入可能无法覆盖成本。

而且，最大的障碍是，新西兰人需要已经拥有房产才能使用这种方法，这引发了公平性问题。房地产投资者应该能够用他们房屋中的资产来购买更多的房屋吗？

因此，这种策略并不适合每个人。但是，如果你想投资房地产，但还没有存下首付，这可能是一个值得考虑的选择。

（注：本文作者Ed McKnight是房地产投资公司Opes Partners的常驻经济学家）